11 cuidados para um bom contrato de arrendamento rural

Acordos verbais e os chamados contratos de gaveta podem gerar transtornos ao arrendatário e deixá-lo sem instrumentos sólidos para buscar seus direitos judicialmente se precisar. E mesmo um documento devidamente registrado em cartório ou via assinatura eletrônica pode ser problemático se alguns cuidados não forem tomados.

O contrato de arrendamento rural precisa ser detalhista e bastante específico em diversos pontos e deve ser abrangente em relação a possibilidades que podem se materializar e demais ocorrências imprevistas.

Se você pretende arrendar um imóvel para produzir ou estuda revisar o contrato do seu arrendamento atual, preste atenção nos 11 cuidados a seguir.

Prazos fixados

Todos os prazos do negócio firmado devem ser delimitados no contrato, bem como períodos de carência, prorrogações e demais prazos variáveis que devem estar previstos por conta de alguns aspectos inerentes à atividade rural (clima, comportamento do solo, qualidade das sementes, etc).

Tipo de uso

Faz todo sentido explicitar como a terra será usada, incluindo listagem dos cultivos previstos. Isso protege o produtor de reclamações e exigências posteriores feitas pelo proprietário pela possibilidade de uma atividade que desgaste o solo e até provoque alterações.

O consentimento com a produção pretendida tem de estar registrado e, se for o caso, também práticas e pagamentos compensatórios por parte do arrendatário.

Declaração de não embaraço do imóvel

O arrendador deve assegurar que a propriedade não tem nenhuma pendência/impedimento legal, fiscal ou ambiental que dificulte seu uso para exploração agrícola, afirmando isso em cláusula específica e apresentando documentos e certidões que comprovam o desembaraço para a anexação ao contrato.

Defeitos/vícios ocultos ou preexistentes

Normalmente, tais problemas são de responsabilidade do proprietário, que tem de se responsabilizar por eles e seus efeitos, fato a ser descrito para não gerar problemas e prejuízos indevidos ao arrendatário.

Se o combinado prever correções para esses fatores, tanto as ações quanto o prazo para efetivação delas requerem espaço na redação contratual.

 No caso de as responsabilidades serem passadas ao arrendatário, igualmente delimitações precisam constar no documento, protegendo o locatário de exigências abusivas pelo locador para obtenção de vantagens em benfeitorias.

Delimitação de deveres e responsabilidades das partes

É um erro apostar na boa relação entre os envolvidos ou um esperado bom senso para momentos em que ocorrem prejuízos, danos ou outros transtornos. E são esses os momentos nos quais a falta de delimitação oficial de deveres e responsabilidades pode gerar conflitos.

Fixação de valores

Junto à mensalidade, outros valores variáveis ou baseados em situações condicionantes podem ser exigidos do arrendatário. Para evitar desentendimentos e até cobranças indevidas ou excessivas, tudo o que será pago ou possivelmente pago deve ser registrado.

Na hipótese de algum pagamento adicional for calculado em cima de alguma base, não sendo o valor conhecido previamente, essa base de cálculo tem de constar no documento.

Divisão da produção

Se todo ou parte do pagamento pelo arrendamento for feito com a produção gerada, o percentual destinado ao arrendador precisa ser fixado no documento por percentual. Assim, independentemente do volume produzido, a divisão é feita de forma exata e sem que nenhum dos envolvidos tenha argumentos para protestar.

É importante formalizar também o período/prazo de entrega da produção direcionada ao arrendador, evitando exigências antecipadas ao momento ideal para colheita e outros processos produtivos.

Acordo sobre perdas e demais efeitos de riscos climáticos

Além de perdas diretas no plantio momentâneo, fortes chuvas, vendavais e demais eventos climáticos extremos podem gerar atrasos e outros prejuízos, inclusive ao patrimônio.

Para que tudo possa se resolver o mais rapidamente possível e sem desgastes adicionais às preocupações naturais da ocasião, o contrato de arrendamento rural deve prever a separação das responsabilidades e perdas. Se houver seguro que possa ser acionado, ele e seus dados precisam constar no documento, com a definição do responsável por acioná-lo.

Condições de rescisão

O arrendatário tem de evitar ser pego de surpresa pelo arrendador com pedido de desocupação da propriedade, o que é especialmente prejudicial e incômodo em fases como preparo do solo e semeadura em andamento.

Portanto, condições de rescisão, prazo de antecedência para aviso e um período de proteção ao produtor devem ser estipulados. Mas a formalização de tais critérios ainda não garante que eles serão respeitados e que não haverá um pedido de rescisão indevido, o que demanda a inclusão no contrato de medidas compensatórias para o arrendatário, como multa rescisória.

Formato de renovação

A renovação pode ocorrer automaticamente ou exigir que um dos envolvidos se manifeste. Ela também pode ser oficializada com a assinatura de um novo documento ou adendo ou sem nenhuma adição ao contrato original.

Outro cuidado necessário, que demanda atenção na redação contratual, se refere à maneira como se dará um possível encerramento do negócio, pois o arrendatário pode precisar de determinado tempo para terminar o trabalho que está em andamento sem perdê-lo, entregar a terra da forma combinada e realizar outras tarefas preparatórias para o fim da locação.

Responsabilidade pelas melhorias e manutenção

O imóvel agrícola naturalmente necessita de manutenção, demanda que aumenta com a realização de atividades produtivas nele. Então, a necessidade de manutenção e implementação de melhorias se divide entre a que o imóvel teria de qualquer forma e aquela gerada pelas atividades produtivas.

No documento, primeiramente, deve ser explicitada a pessoa que fica responsável por cada parte das providências de manutenção e aperfeiçoamento do imóvel e dos ativos disponíveis para uso dentro dele (ou se essas ações são divididas, com o detalhamento da forma de divisão).

Também, o acordo precisa apontar com exatidão as tarefas e custos associados às providências de manutenção e aprimoramento que ficam a cargo de cada parte. Havendo divisão de responsabilidades e despesas ou ficando elas totalmente por conta de um dos signatários somente, uma cláusula tem de deixar isso bem claro.

E para manter qualidade e segurança no seu contrato de arrendamento rural e demais documentos assinados, o ideal é ter uma boa gestão de contratos, que mostramos neste post como fazer.