Due Diligence ambiental para imóveis rurais

Antes de comprar ou arrendar uma propriedade rural para produzir, o interessado precisa investigá-la para evitar fazer um grande investimento que trará prejuízo ou, no mínimo, transtornos e trabalho burocrático à frente.

Além da conformidade na documentação imobiliária e com os impostos, deve-se verificar se o imóvel tem pendências com órgãos ambientais e se está sujeito a restrições e demais imposições que podem ser feitas por eles. Para isso, existe o Due Diligence ambiental.

Entenda a seguir os pilares do processos e as checagens mais importantes desse trabalho.

Cadastro Ambiental Rural (CAR)

O registro é obrigatório e precisa estar com status ativo, podendo ser consultado na página do CAR mantida pelo governo federal.

Todas as propriedades rurais do país devem obrigatoriamente ter o cadastro, independentemente de tamanho, localização e atividades. Não contar com o CAR, ou deixá-lo desatualizado, impede a regularização do imóvel e pode gerar penalidades, como multas.

Já na auditoria do CAR, é importante aproveitar para averiguar se a localização não confronta com área especial especificamente protegida pela fiscalização ambiental.

Certificado de Cadastro de Imóvel Rural (CCIR)

O CCIR é emitido pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA) e atesta que o terreno está regularmente inscrito no Sistema Nacional de Cadastro Rural (SNCR), condição para que ele possa alocar atividades produtivas e ser negociado para arrendamento ou compra e venda.

Assim como o CAR, o CCIR pode ser consultado via internet com os dados da propriedade.

O certificado deve ser emitido anualmente para todos os imóveis, mediante pagamento da taxa de manutenção do documento.

Certificado de georreferenciamento

Outra emissão feita pelo INCRA é a Certificação do Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF), documento assegurando que a localização da propriedade não se sobrepõe a nenhum terreno de outro imóvel cadastrado no mesmo sistema.

O registro serve para cruzar dados informados na documentação com sua localização física de fato, gerando uma correspondência de alta precisão por meio de coordenadas geográficas.

Desde 2025, ter o certificado passou a ser obrigatório para os terrenos rurais de todos os tamanhos.

Licença Ambiental Rural (LAR)

A verificação da LAR é uma das principais tarefas do Due Diligence Ambiental, pois a inexistência dela ou pendências no Licenciamento acarreta em pesadas sanções, podendo chegar à suspensão do uso da terra.

Não havendo a licença ou estando ela pendente, o comprador ou arrendatário pretendente deve avaliar os motivos da situação, as ações necessárias para a regularização e também os custos envolvidos nas providências devidas.

Dependendo do caso, o problema pode ser fruto do passivo ambiental e de seu gerenciamento, o que abordaremos a seguir.

Passivo ambiental e pendências

Toda operação potencialmente danosa ao meio ambiente gera um passivo ambiental, que por si só não é um problema. Porém, ele deve ser totalmente conhecido, catalogado, monitorado e as práticas e despesas de mitigação e compensação de danos precisam ser honradas.

Então, no momento da diligência, o passivo deve ser levantado, junto a uma verificação para checar se até então as obrigações geradas por ele foram e estão sendo cumpridas ou se existem pendências relacionadas a pagamentos diversos e a ações que não foram tomadas pelo proprietário ou pelos usuários anteriores da terra.

Havendo alguma pendência, que pode ser uma autuação, um embargo ou algum tipo de restrição, ela tem de ser analisada pelo produtor interessado para a decisão entre seguir com o negócio, e possivelmente arcar com as demandas de regularização, ou desistir dele.

Declarações e certidão negativa dos impostos

O Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural (ITR) exige anualmente pagamento e envio de uma declaração com dados do ativo, como identificação geográfica, metragem e valores estimados da terra.

Na falta de transmissão de um documento anual ou de pagamento em um dos períodos, o imóvel passa a ter uma irregularidade fiscal e tributária, o que pode se tornar um problema para o produtor interessado — principalmente se a pretensão for comprá-lo.

A Certidão de Regularidade Fiscal do ITR pode ser obtida online na Receita Federal a partir de dados cadastrais.

Programa de Regularização Ambiental (PRA)

Pendências junto a órgãos ambientais podem ser sanadas com a adesão ao PRA.

Se já for o caso da propriedade auditada, é necessário entender quais eram as pendências que geraram desconformidade e se as exigências para regularização no programa foram e estão sendo cumpridas.

Na hipótese de o imóvel precisar de regularização ainda não providenciada, o comprador ou arrendatário deve estudar se o caso em questão pode ser resolvido via PRA e quais serão as ações e despesas demandadas para isso.

Outros cuidados

Agora, saindo da auditoria de Due Diligence ambiental, vamos relembrar verificações que não podem deixar de ser feitas, sob risco também de transtornos para a finalização da transação ou durante o uso da terra, e possibilidade de prejuízos financeiros.

Matrícula atualizada e certidão de ônus reais

A matrícula pode ser obtida remotamente ou presencialmente, dependendo da localidade e da unidade de Registro de Imóveis na qual ela foi lavrada, Seja como for, uma cópia atualizada e expedida diretamente pelo Registro tem de ser buscada e lida na íntegra com atenção.

A certidão de ônus também é emitida pelo Registro de Imóveis e deixa claro que a propriedade não está alienada, dada como garantia, em processo de penhora ou com qualquer tipo de ônus.

Certidão vintenária

Todas as ocorrências dos últimos 20 anos ficam registradas na certidão vintenária (transferências, alienações, dívidas etc), novamente expedida pelo Registro de Imóveis.

É um documento importante para analisar o histórico do ativo e identificar possíveis dívidas que ainda estejam relacionadas a ele.

Vendedor pessoa jurídica

Estando o registro em nome de um CNPJ, cabe uma diligência especial para ele no intuito de analisar pontos como contrato social, existência de processos contra a empresa, se houver, status deles.

Inspeção presencial

Munido com os documentos e, de preferência, acompanhado por profissionais como engenheiro agrônomo e advogado, é importante que também seja auditado o terreno fisicamente.

O objetivo é certificar-se de que todas as informações dos documentos condizem com a realidade da propriedade e também averiguar se não há alguma surpresa negativa que não pôde ser constatada nos documentos.

E se o seu interesse em Due Diligence ambiental se dá pela pretensão em arrendar uma área, veja 11 cuidados para assinar um contrato de arrendamento rural seguro.