Análise de viabilidade legal de empreendimento imobiliário

Um empreendimento imobiliário tem de passar por um grande estudo de viabilidade antes do início da execução do projeto, com uma das fases sendo a análise primária da viabilidade legal, na qual focaremos neste conteúdo.

O objetivo é garantir que o projeto esteja adequado às mais diversas exigências legais para ser iniciado e também que as ações e implementações previstas sejam o suficiente para o atendimento a requisitos posteriores das etapas posteriores às de planejamento e verificação de viabilidade.

Certidão de Viabilidade e Zoneamento

Essa certidão é emitida pela prefeitura após a fiscalização municipal receber os documentos da empresa e do projeto em questão. Por meio dela, se autorizada e expedida, a prefeitura atesta que no local definido as obras podem ocorrer e também que as atividades pretendidas após a conclusão (uso residencial ou empresarial) podem ser desenvolvidas naquela zona da cidade.

Esse é o primeiro passo porque sem a autorização da prefeitura não se pode começar o projeto. E a obtenção da Certidão de Viabilidade e Zoneamento depende de o município avaliar a adequação da construção e das atividades posteriores em relação à zona da cidade, ao Plano Diretor e às demais leis locais.

Verificação legal constitucional e infraconstitucional

Além da legislação municipal, temos a Constituição Federal e as leis abaixo dela, infraconstitucionais. Como regra, a Constituição se sobrepõe a todos os demais textos legais, mas na falta de regramento constitucional, prevalece lei própria sobre o tema, desde que ela não viole preceitos constitucionais.

Portanto, deve-se verificar obrigações e requisitos constitucionais e infraconstitucionais acerca da construção e da operação de empreendimentos, sem deixar de relacionar possíveis leis que entram em conflito e que tratam de regras já ditadas pela legislação municipal. Quando necessário, analisar precedentes de outros empreendimentos é importante para a prevenção contra futura decisão judicial contrária e penalizações.

Esse processo é fundamental para que o projeto fique legalmente adequado em todas as esferas.

Estudo do Plano Diretor

A emissão da certidão citada no primeiro tópico não significa que a viabilidade legal do empreendimento imobiliário a nível municipal está concluída. Para a etapa de execução do projeto e para a pós-conclusão, é preciso fazer adaptações a obrigações impostas pelo Plano Diretor e a critérios definidos por ele.

Por exemplo:

• grau de impacto urbano no qual o empreendimento se encaixa e obrigações que surgem a partir da sua classificação de impacto;
• práticas a serem adotadas na relação com a população e as empresas da região;
• classificação do porte do empreendimento segundo o Plano e as obrigações legais previstas pra ele;
• se há área de preservação nas proximidades que demanda cuidados específicos;
• se existem contrapartidas exigidas em forma de pagamentos ou de algum tipo de implementação no empreendimento ou nas proximidades;
• limites de metragem construída.

Verificação dos critérios de obtenção de licenças ambientais

Existem três tipos de licenças ambientais a serem obtidas para a execução de empreendimentos. Na fase de estudo legal, é preciso analisar o projeto para entender se os parâmetros e as exigências dessas licenças podem ser atendidos ou alguma reformulação é necessária.

A primeira exigida é a Licença Prévia (LP). Ela chancela a viabilidade ambiental da construção do empreendimento e define critérios para sua execução. Para isso, podem ser solicitados estudos ambientais, além das informações gerais e sobre ações previstas para controle e mitigação de riscos ambientais.

Depois, a Licença de Instalação (LI) é concedida após exame dos parâmetros e das especificações que constam no projeto executivo, junto a comprovações acerca das providências para atendimento às condições impostas na LP e a dados sobre planos, programas e tecnologias para neutralização e compensação de possíveis impactos no meio ambiente.

Com a LI, a construção está autorizada a começar, obrigatoriamente seguindo as condições que constam na LP. Havendo qualquer modificação de projeto que esteja relacionada a tais condições — e ações e elementos envolvidos —, o órgão competente deve ser informado para reavaliação das licenças.

Por último, é necessário buscar a Licença de Operação (LO), obrigatória para que o empreendimento possa funcionar.

A primeira exigência para concessão da LO é que os pontos das licenças anteriores tenham sido respeitados. A segunda é que requisitos da própria LO sejam cumpridos ou que ações sejam tomadas para que a adequação à Licença de Operação seja alcançada.

Avaliação da possibilidade de desapropriação

O poder público pode desapropriar qualquer terreno ou imóvel por razões de interesse e necessidade da sociedade, como a construção ou ampliação de ruas e estradas. Por exemplo, no início deste ano três terrenos e um imóvel comercial foram desapropriados na cidade de Blumenau, em Santa Catarina, para expansão das instalações de um hospital.

Por mais que seja prevista indenização no caso de desapropriação não motivada por ilegalidades, trata-se de uma ocorrência que gera inúmeros transtornos e altos custos em curto prazo.

Nesse sentido, é interessante também buscar um histórico da área para observar se anteriormente não ocorreram desapropriações e, se ocorreram, entender por quais motivos foram determinadas e se existe risco de uma nova decisão.

Verificação das exigências do Corpo de Bombeiros

Preliminarmente, o projeto é montado já visando atender às solicitações do Corpo de Bombeiros para obtenção do seu alvará, como sistemas de combate a incêndio, previsão da criação de uma brigada e projeção de áreas especiais de saída.

Porém, dependendo dos parâmetros e das peculiaridades da construção, a análise de viabilidade legal do empreendimento imobiliário pode perceber necessidade de mudanças e adições ao projeto para que obrigatoriedades específicas sejam cumpridas.

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