Estatuto da Terra: compilado sobre os principais pontos

Para a propriedade privada e as empresas do agronegócio, desde produtores rurais até indústrias de transformação, o Estatuto da Terra confere segurança jurídica a proprietários, produtores e investidores, contanto que a posse e a exploração da terra sigam as suas diretrizes.

Elas envolvem práticas e cumprimento de obrigações que visam o respeito ao meio ambiente, relações justas de trabalho, segurança de funcionários e cumprimento de requisitos legais em geral, no intuito de os imóveis rurais contribuírem para o progresso econômico e social do país.

Abaixo, aprofundaremos os tópicos fundamentais da lei, relacionando-os com o direito de detenção da terra e as atividades desempenhadas nela.

Função social

A lei vincula o direito de propriedade ao cumprimento de sua função social. O Artigo 2º estabelece que a propriedade da terra desempenha integralmente a sua função social quando, simultaneamente:

• favorece o bem-estar dos proprietários e dos trabalhadores;
• mantém níveis satisfatórios de produtividade;
• assegura a conservação dos recursos naturais;
• observa as disposições legais que regulam as justas relações de trabalho.

Para o proprietário privado e as agroindústrias, o cumprimento desses quatro requisitos é o que blinda o patrimônio contra desapropriações. Se a empresa do agro utiliza alta tecnologia, preserva suas áreas de reserva e respeita a Consolidação das Leis Trabalhistas (CLT), ganha o status de propriedade produtiva imune à desapropriação para reforma agrária.

Inclusive, dada a abrangência do texto legal, nos contratos agrários de parceria e arrendamento, grandes e pequenos produtores devem aderir a critérios colocados pelo Estatuto da Terra que visam cumprimento da função social, como limites de preços de aluguel e definição de prazos mínimos de vigência.

Seção II – Terras Particulares

Dentro do capítulo que trata do patrimônio fundiário, a Seção II do foca especificamente no regramento das terras particulares. Ela assegura o direito à propriedade privada, porém delimita as hipóteses em que o Estado intervirá caso o proprietário adote uma postura de abandono ou exploração predatória.

A lei estabelece que as terras de domínio privado que não cumprirem sua função social estarão sujeitas a medidas coercitivas, que vão desde a tributação progressiva até a desapropriação por interesse social. A Seção II deixa claro que o direito de exploração do proprietário não é absoluto, mas sim condicionado ao bem-estar coletivo, devendo o Poder Público extinguir formas de uso que promovam o esvaziamento econômico e social do território.

Definições de imóveis e empresa rural

Para aplicar a lei de maneira técnica, o Estatuto da Terra, no Artigo 4º, fixou as classificações das propriedades e seus conceitos-base:

• imóvel rural: terreno de área contínua, independentemente da localização, que se destina ou possa se destinar à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial. O critério principal dessa classificação é a destinação econômica da terra;
• módulo rural: unidade de medida expressa em hectares que busca refletir a área mínima necessária para que uma família, explorando o imóvel diretamente com sua própria força de trabalho, consiga garantir seu sustento e o progresso social e econômico. O tamanho do módulo varia regionalmente de acordo com a qualidade do solo, condições do clima e o tipo de cultura explorada;
• empresa rural: pessoa física ou jurídica que explora economicamente uma propriedade de forma racional e predominante, enquadrando-se nos índices de produtividade exigidos por lei;
• latifúndio: a existência desse tipo de propriedade é o que a legislação busca evitar e são os imóveis mais propícios à desapropriação. Um latifúndio se configura como terra medindo mais de 600 vezes o tamanho médio das propriedades da mesma zona sem exploração, com exploração inadequada e/ou com fins de especulação imobiliária.

Tabela e alíquotas do ITR

O Estatuto instituiu o Imposto Territorial Rural (ITR) de forma que sirva para, além de arrecadação, incentivo às atividades agrícolas. Quem produz mais paga menos imposto, enquanto que a manutenção de terra ociosa é penalizada com percentuais maiores para o pagamento do tributo.

A estrutura de alíquotas do ITR funciona cruzando dois eixos: a área total do imóvel e o seu Grau de Utilização (GU), que é a porcentagem da área aproveitável sendo efetivamente explorada.

Abaixo está o modelo de progressividade utilizado pela Receita Federal, relacionando os pontos acima:

Área total do imóvel (em hectares)	GU até 30%	GU de 30% a 50%	GU de 50% a 65%	GU de 65% a 80%	GU maior que 80%
Até 50	1,00%	0,70%	0,40%	0,20%	0,03%
De 50 a 200	2,00%	1,40%	0,80%	0,40%	0,07%
De 200 a 500	3,30%	2,30%	1,30%	0,60%	0,10%
De 500 a 1.000	4,70%	3,30%	1,90%	0,85%	0,15%
De 1.000 a 5.000	8,60%	6,00%	3,40%	1,60%	0,30%
Maior que 5.000	20,00%	14,00%	8,00%	3,80%	0,45%

Normas gerais de arrendamento no Estatuto da Terra

Conforme o Artigo 92, o reajuste periódico de valor de arrendamento deve ocorrer conforme índices aprovados pelos órgãos federais de economia. Logo, proprietários arrendadores não podem definir novos valores de acordo somente com seus interesses e livremente.

Caso o proprietário aliene o imóvel arrendado, o arrendatário tem preferência de compra do bem em condições iguais às da alienação. Para isso, o arrendador precisa notificá-lo previamente sobre a venda para lhe dar a oportunidade de exercer a opção preferencial dentro de um prazo de 30 dias.

Mesmo que o arrendatário não seja devidamente notificado, ainda pode adquirir o imóvel rural dentro de seis meses se efetuar por decisão unilateral o valor referente à alienação feita pelo arrendador.

No Artigo 93 da mesma seção, arrendadores são proibidos de algumas práticas, incluindo:

• exigência de exclusividade da venda da colheita;
• obrigatoriedade de beneficiamento dos produtos in natura colhidos em estabelecimento seu;
• obrigatoriedade de compra de insumos em empresa de sua posse.

Pelo Artigo 95, arrendatários atuais têm preferência de renovação do arrendamento em relação novos arrendatários em potencial. E se o proprietário não notifica o arrendatário com seis meses de antecedência para o fim do contrato em vigência, este é considerado automaticamente renovado.

O mesmo artigo proíbe o subarrendamento sem que o arrendatário obtenha autorização do arrendador para isso.

O artigo ainda faz um esclarecimento extremamente importante, que pode gerar conflitos em parcerias: indenização para o arrendatário que realiza benfeitorias.

O texto legal diz que em caso de benfeitorias necessárias e úteis, o direito à indenização é assegurado. Para as chamadas benfeitorias voluptuárias, que não são de natureza fundamental para utilidade do imóvel e atividades de trabalho, o direito à indenização ocorre somente se o proprietário estiver ciente das realizações e dado autorização.

Agora, entenda quais são os pilares do compliance ambiental e como se aplicam na prática para manter propriedades e operações em conformidade com o Estatuto da Terra e demais leis.